Po podjęciu decyzji o kupnie czy sprzedaży konkretnej nieruchomości oraz określeniu szczegółów transakcji warto z drugą stroną podpisać umowę przedwstępną. Umowa taka jest gwarantem, że mamy do czynienia z konkretnym klientem.
Umowa przedwstępna powinna zawierać kilka podstawowych informacji takich jak:
- dane osobowe każdej ze stron, spisane z dowodu osobistego
- dokładne określenie i opis nieruchomości
- cena nieruchomości
- warunki zapłaty
- określenie terminu podpisania umowy końcowej oraz wskazanie terminu wydania nieruchomości
- określenie kwoty zadatku
Decydując się na kupno czy sprzedaż mieszkania powinniśmy pamiętać o tym, że istnieją dwa rodzaje umów przedwstępnych: w formie cywilnoprawnej i aktu notarialnego. Wybór jednej z nich zależy tylko od nas.
Przy podpisywaniu i jednej i drugiej umowy wymaga się obecności licencjonowanego pośrednika. W oby dwóch przypadkach będziemy musieli dostarczyć taką samą ilość dokumentów. Główną techniczną różnicą między tymi umowami jest to że w przypadku podpisywania umowy przedwstępnej cywilnoprawnej pośrednik jest w stanie dostosować swój czas pracy do klienta. Inaczej sprawa ma się w przypadku kancelarii notarialnych. Pracują one w określonych godzinach i to klient dostosowuje w tym przypadku.
Aby jednak odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy częściej poleca się podpisywanie umów przedwstępnych w formie aktów notarialnych.
Jedną z części czynszu jest fundusz remontowy. Nie każdy jednak chce go płacić. Jak wyegzekwować pieniądze na fundusz od mieszkańców uchylających się od tej odpowiedzialności?
Wysokość funduszu remontowego ustalana jest w formie uchwały. Jego stawki są bardzo zróżnicowane zależne od stanu technicznego budynku. Nie zmienia to faktu, że nawet w przypadku nowego budynku warto za w czasu odkładać pieniądze na ewentualne remonty i niezaplanowane koszty związane z eksploatacją budynku. Tak czy siak wysokość wpłat na fundusz remontowy proporcjonalnie ustalana jest na podstawie udziału mieszkania w całej powierzchni nieruchomości. W przypadku nie uiszczania przez niektórych mieszkańców pieniędzy na fundusz remontowy czy czynsz istnieją sposoby na otrzymanie tych kwot.
Pierwszym krokiem jest wysłanie do zalegających mieszkańców wezwania do zapłaty wraz z odsetkami ustawowym, w wysokości 13% w skali roku, określając termin do zapłaty nie dłuższy niż 14 dni. Jeśli termin ten nie zostanie zachowany, następnym krokiem jest skierowanie sprawy do sądu wraz z nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym. Po wydaniu przez sąd klauzuli natychmiastowej wykonalności sprawa zostaje przekazana komornikowi w celu wyegzekwowania naszych pieniędzy.
Decydując się na sprzedaż lub kupno nieruchomości warto w początkowej fazie transakcji podpisać umowę przedwstępną określającą zasady i warunki współpracy stron. Do wyboru mamy umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, bądź cywilnoprawną.
Cechy jakie różnicują te dwie umowy są następujące:
- Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego:
- umowa podpisywana jest w kancelarii notarialnej w obecności notariusza
- umowa posiada silniejszy skutek prawny niż umowa cywilnoprawną
- po podpisaniu umowy przedwstępnej do Księgi Wieczystej automatycznie zostaje wpisane roszczenie co do nieruchomości
- umowa przedwstępna rodzi roszczenie nie tylko co do zadatku ale również co do wykonania całej umowy, dokładnie na takich warunkach jak zostały one określone w umowie
- zazwyczaj kancelarie pobierają jedną taksę łącznie od umowy przedwstępnej i umowy końcowej
- w przypadku nabywania umowy do majątku wspólnego, a nasz małżonek nie może być obecny w trakcie podpisywania umowy przedwstępnej, wówczas wymagana jest szczególna forma (upoważnienie musi być w formie aktu notarialnego)
- Umowa przedwstępna w formie cywilnoprawnej
- umowa podpisywana w siedzibie biura pośrednictwa jeśli korzystamy z jego usług
- umowa rodzi roszczenie co do zadatku
- nie ponosimy żadnych opłat
- w przypadku nabywania nieruchomości do majątku wspólnego, nieobecność małżonka skutkuje potrzebą spisania upoważnienia w formie pisemnej
Sfinalizowanie transakcji kupna nieruchomości to podpisanie aktu notarialnego przenoszącego prawo własności na nowego właściciela. Niestety po podpisaniu aktu czeka nas jeszcze kilka formalności, które z mocy prawa obowiązani jesteśmy dokonać.
W przypadku zakupu nieruchomością, która ma dostęp do mediów, takich jak energia czy gaz zobowiązani jesteśmy w ciągu 7 dni od dnia podpisania aktu notarialnego udać się do operatora w celu podpisania nowych umów na dostarczanie wyżej wymienionych mediów. Bardzo istotną sprawą jest również spisanie liczników na dzień przekazania nieruchomości. Z takimi protokołami warto udać się do operatora, który rozliczy zużycie.
Jeśli nabywamy nieruchomość, która jest w zasobach spółdzielni, należy udać się do spółdzielni w celu zgłoszenia zmiany właściciela. Nadmienić należy że akt notarialny wysyłany jest przez notariusza do siedziby spółdzielni. Kolejnym etapem jest wyliczenie nam przez spółdzielnię opłat czynszowych.
W przypadku nabycia odrębnej nieruchomości z udziałem w gruncie, którą zarządza wspólnota mieszkaniowa, należy udać się do siedziby zarządu i zgłosić nowego właściciela.
Jeśli nabywamy nieruchomość obciążoną hipoteką byłych właścicieli należy zadbać o to aby otrzymać od byłych właścicieli odpowiednie zaświadczenie o spłacie kredytu i zwolnieniu hipoteki. Z zaświadczeniem tym udać należy się do Sądu Wieczystoksięgowego i wnieść wniosek o wykreślenie hipoteki. Po upływie 3 miesięcy otrzymamy listem poleconym zaświadczenie o zwolnieniu hipoteki.
Chcąc sprzedać, zakupić lub wynająć nieruchomość bardzo często korzystamy z doświadczenia Pośredników nieruchomości. Podejmując współpracę z Pośrednikiem obowiązani jesteśmy podpisać umowę. W praktyce występują dwa rodzaje umów z Pośrednikami: umowa otwarta i z klauzulą wyłączności.
Umowa na warunkach otwartych charakteryzuje się tym iż podpisywana jest zazwyczaj na czas nieokreślony. Główne wytyczne jakie powinna zawierać umowa zwykła to:
- ogólne warunki współpracy stron
- wynagrodzenie Pośrednika
- sposób rozliczenia transakcji
- dane dotyczące właściciela, nieruchomości oraz Pośrednika (nr jego licencji)
- prawa i obowiązki stron
- informacja o ubezpieczeniu OC oraz klauzula dotycząca ochrony danych osobowych
Umowa z klauzulą wyłączności nadaje Pośrednikowi większy wachlarz możliwości działania. Umowa ta zawierana jest na czas określony. Jeśli chodzi o dane, które powinna zawierać to są one identyczne jak w umowie otwartej. Dodatkowo w umowie zostają zawarte zapisy dotyczące praw i obowiązków stron. Na mocy tej umowy Pośrednik zobowiązany jest prowadzić działania marketingowe w celu sprzedaży, kupna czy wynajmu danej nieruchomości. Właściciel zleca obsługę danej nieruchomości tylko i wyłącznie jednemu Pośrednikowi. Dzięki temu właściciel ma pewność że działania wykonywane przez Pośrednika będą rzetelne, profesjonalne i owocne.
